Condômino Antissocial

Em condomínios há uma diversidade de pessoas, cada uma com suas peculiaridades. Não podemos esquecer-nos do estresse do dia-a-dia que também, influi no comportamento e nas reações diante de situações distintas, ainda que, por vezes, pareçam singelas. Por isso, se faz necessária a criação de regras claras para que haja uma boa convivência entre os condôminos e mantenha o equilíbrio na relação condominial.

A boa convivência entre condôminos estará sempre acima do bem-estar individual, ou seja, os artigos que tratam dos direitos individuais jamais poderão sobrepor-se aos artigos que protegem a coletividade, por isso os direitos e deveres devem ser compatíveis.

Nesse passo, cabe elencar aqueles previstos no Código Civil Brasileiro que afetam a temática em foco, vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Assim, de forma exemplificativa, faz-se Importante esclarecer alguns dos comportamentos que podem ser caracterizados como antissociais: alterações estruturais que possam colocar em risco a saúde da edificação e segurança dos condôminos, manutenção de casa de prostituição na unidade autônoma, atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, deficiência mental que traga riscos aos condôminos, exercício de atividade profissional nociva em imóvel com fim residencial, uso ou tráfico de drogas, brigas ruidosas e constantes, abrigo de animais em condições incompatíveis com a convivência humana, etc.

Para esses casos, nosso ordenamento civil, prevê nos artigos 1.336, §2° e 1.337 do Código Civil Brasileiro, uma escala crescente de multas a serem aplicadas, iniciando-se pelas multas dispostas na Convenção do Condomínio, indo além para a multa de até 5 (cinco) contribuições mensais do condomínio para o descumprimento das regras e avançando até o limite de 10 (dez) contribuições mensais, ou ainda superiores caso conste na Convenção de condomínio

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Neste sentindo, segundo Hamilton Quirino Câmara em sua obra “Condomínio Edilício” (Ed. Lumen Juris, Rio de Janeiro, 2010, p. 158) dispõe que:

“…as convenções podem inserir multas maiores, pois, enquanto o §2° do artigo 1.336 estabelece o máximo de cinco vezes o valor da contribuição mensal, o artigo 1.337 não contém qualquer limite”

Outrossim, vale salientar a importância de ser o condômino notificado/ advertido previamente eis que é preciso respeitar o direito de defesa (preceito de ordem constitucional). Caso as notificações e multas não cessarem as condutas antissociais do mesmo, o condomínio deverá procurar um advogado para analisar criteriosamente a questão e quiçá ingressar com uma demanda judicial contra o condômino. Lembrando que para isso é de suma importância provas concretas do alegado de molde a firmar a convicção do juiz que decidirá o pleito.

De qualquer sorte, vale mencionar que há uma parte da doutrina que defende a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, porém, ainda, é um tema controverso, eis que esbarra no direito de propriedade e sua função social, defendido pelo legislador. A jurisprudência prevê alguns casos, mas há que se atentar para a subjetividade do comportamento da pessoa humana e a constituição de provas sólidas para configurar a nocividade da conduta. Portanto, é essencial que seja verificado cada caso individualmente para que tal ferramenta não seja utilizada inadequadamente.

Assim, caro leitor, nunca é demais aduzir acerca da necessidade de haver na esfera condominial sempre a primazia do bom senso na avaliação de situações que, em geral são ímpares.

Carolina Rodrigues Atz
Assessora Jurídica do Secovi/RS e da Agademi