As Obras em Condomínios

Realização de obras em áreas comuns

Conduzir um condomínio é uma tarefa que requer dedicação e preparo do síndico eis que envolve várias atividades complexas.  Ponderamos que a realização de obras é uma das principais, uma vez que esta atividade habitualmente se faz presente no dia a dia. Contudo, ainda que seja comum e aparentemente simples, o síndico deve tomar alguns cuidados na hora de sua realização. A seguir, apontaremos alguns cuidados que devem ser observados pelo síndico para que garanta uma execução adequada das obras realizadas no condomínio.

Primeiramente, em sendo obras em edifícios, é importante salientar que o ordenamento jurídico apresenta três tipos de obras, sendo elas: necessárias (Ex: pintura externa, das áreas comuns, manutenção do telhado, etc.), úteis (Ex: instalação de cerca elétrica, toldo na porta de entrada, etc.) ou voluptuárias (Ex: obras de embelezamento em áreas comuns.) estão definidas no art. 96 do Código Civil Brasileiro, que dispõe:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual     do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A importância da classificação mencionada acima está, especialmente, na imposição de diferentes quoruns de aprovação pelo Código Civil. Conforme a regra do art. 1.341, §3° e dos arts. 1.352 e 1.353. Vejamos que, para a realização de obras necessárias e que importem despesas excessivas, é preciso da aprovação da maioria dos presentes em segunda convocação da assembleia. Já para autorização de obras úteis se faz necessário o voto da maioria dos condôminos, segundo art. 1.341, II e finalmente, a realização de obras voluptuárias exige-se 2/3 dos votos de todos os condôminos, conforme previsto no Art. 1.341, I.

Segue o disposto nos artigos mencionados acima:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Em uma análise do texto legal podemos perceber que sem a aprovação prévia de uma assembleia o síndico pode apenas executar obras que sejam:

a)      Necessárias e urgentes, independente do custo;

b)      Necessárias, mesmo que não sejam emergenciais, mas desde que não gerem despesas excessivas.

Indispensável destacar que, em casos de emergência em que sejam necessárias obras para evitar um dano maior que possa de alguma forma colocar em risco o patrimônio ou a segurança dos condôminos, o síndico deve realizar a obra, independente de seu valor, para depois, comprovando-se o caráter emergencial, dar ciência à assembleia.

Superada a questão referente à aprovação da obra, outro assunto que faz jus a atenção dos síndicos é o momento da contratação para a prestação de serviços a serem efetuados. Nesse caso, é indispensável certificar-se que as empresas ou profissionais liberais envolvidos estejam habilitados e possuam referências que comprovem a sua capacidade técnica.

Vale ressaltar que é de suma importância formalizar o contrato de prestação de serviço, pois é ele que vai reger as relações entre o prestador e o condomínio e são muitas as cláusulas que envolvem esta contratação: prazos de entrega, condições que atestem a qualidade da entrega do serviço, forma de pagamento, condições para rescisão, responsabilidade civil, etc.

Com todo o exposto, entendemos que o síndico deve seguir as seguintes orientações para garantir a segurança da contratação e execução de uma obra:

– Enquadrar a obra quanto à sua natureza;
– Respeitar os procedimentos previstos na Convenção e na Lei para a aprovação em assembleia;
– Ter um parecer técnico de profissional regularmente habilitado sobre a viabilidade da obra, garantindo a segurança da edificação e da harmonia, respeitando as normas urbanísticas locais. Portanto a responsabilidade técnica dos profissionais deve ser comprovada por um dos seguintes documentos:

a)  RRT (Registro de responsabilidade técnica) : arquitetos e urbanistas, filiados ao CAU;
b) ART (Anotação de responsabilidade técnica): demais profissionais ligados à engenharia, filiados ao CREA.

– Analisar os contratos de obras e de aquisição de materiais para garantir que estes não causem transtornos de qualquer natureza ao condomínio.

Por fim, atentando para a Convenção do condomínio e ao Código Civil e operando com cuidado, certamente as obras estarão dentro da legalidade e trarão soluções, e uma valorização patrimonial à edificação e suas unidades. Deste modo, os síndicos terão sua administração cada vez mais valorizada e os condôminos mais satisfeitos.

Carolina Rodrigues Atz
Assessora Jurídica do Secovi/RS e da Agademi

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